甘州区人民政府办公室关于开展2018年房地产行业税收专项清查工作的通知

发布时间:2018-09-04 17:25    阅读次数:    选择字号:T|T
 

区属各相关部门、单位:

为全面整顿和规范税收秩序,进一步提高纳税人税法遵从度,切实营造公平有序的税收环境,有效防范税收执法风险,根据《甘肃省税收保障办法》和《张掖市甘州区人民政府关于进一步加强全区综合治税工作的实施意见》(甘区政发〔201789号),经研究,决定在全区范围内开展一次房地产行业税收专项清查工作。现将有关事宜通知如下:

一、清查范围

全区范围内所有房地产开发企业以及我区辖区内从事房地产开发的外埠报验户。重点对房地产行业涉及增值税、营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、环境保护税、印花税、资源税、契税、耕地占用税及各项附加税费等征缴情况进行清查,时间范围为2013112018630,如有涉及税收违法行为的,应追溯到以前年度。

二、清查步骤

(一)安排部署阶段(830831)。组织相关部门召开专题会议,安排部署房地产税收专项清查相关工作;研究成立领导小组,明确领导小组成员单位工作职责和任务。

(二)统计分析阶段(91915)。各部门、单位按时限、要求及时报送数据,区财政局对数据进行汇总后,由区税务局通过整理分析确定疑点数据企业。

(三)实地清查阶段(916-11月20)。区税务局负责对确定的疑点数据企业进行实地清查。

(四)全面总结阶段(11211130)。区财政局、区税务局负责梳理汇总清查结果,查找税收征管工作中存在的薄弱环节,及时查漏补缺,明确今后工作重点,形成专题报告后报区政府。

三、任务分工

各相关部门、单位要高度重视,认真安排部署,加强沟通协作,按职责分工开展清查工作,及时报送清查数据和工作开展情况,确保按时限要求完成各项工作任务。

(一)区财政局:负责牵头开展清查工作,充分发挥综合协调作用,对各部门涉税数据信息进行收集整理,积极督促信息传递,及时通报工作进展情况,对传递信息的质量、数量、时效等关键事项进行审核和登记。

(二)区税务局:负责组织开展实地核实工作,依法清算房地产企业涉及各项应缴税款,定期向区政府报告清查工作开展情况。

(三)人民银行张掖市中心支行:负责提供各商业银行办理的所有商品房(住宅和商业用房)按揭贷款信息及其他涉税信息及资料。

(四)区发改委:负责提供我区每年房地产开发项目(含经济适用住房项目、廉租房项目、棚户区改造项目、商贸综合楼项目、写字楼项目、各类市场开发项目等,下同)的立项基本情况(项目名称、地址、投资计划、建设规模等)和房地产开发、经济适用住房、廉租房、棚户区改造等项目的立项批复信息及其他涉税信息及资料。

(五)区建设局:负责提供房地产开发项目的工程发包情况、房地产开发项目的工程施工许可证办理信息、房地产开发项目的工程竣工验收信息及其他涉税信息及资料。

(六)区国土局:负责提供房地产开发项目办理土地变更登记手续或建设用地批准书的信息,房地产开发项目国有土地、集体土地使用权出让、转让、收回等信息,房地产开发项目不动产登记(初始登记)、权属变更和抵押登记信息及他涉税信息及资料。

(七)区水务局:负责提供使用地源热泵的各住宅小区住户、商户供热开户信息,新增经营性用房供热开户信息。

(八)区房管局:负责提供商品房预售许可及销售信息(包括房地产开发企业开发项目名称、项目位置、项目建筑面积、项目初始产权证号、项目可售面积、项目已售备案面积、销售金额等房产销售信息),商品房网签备案合同信息,房地产开发项目不动产登记(初始登记)信息、权属变更和抵押登记信息,各住宅小区物业费收取明细,商品房预售许可证发放信息及其他涉税信息及资料。

(九)区规划局:负责提供房地产开发项目规划审批信息,房地产开发项目办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》有关信息(申请人名称及地址、组织机构代码、建设项目名称、用地面积、建筑面积),已批准商品住宅项目容积率清单及新批准商品住宅项目容积率清单及其他涉税信息及资料。

(十)区房征办:提供房地产开发企业房屋拆迁信息。

(十一)中环寰慧(张掖)节能热力有限公司:负责提供专项清查要求的涉税数据信息,各住宅小区住户、商户供热开户信息及新增经营性用房供热开户信息。

四、保障措施

(一)加强组织领导。建立完善协调联动机制,成立由区政府分管领导为组长,区财政局、区税务局主要负责人为副组长,人民银行张掖市中心支行、区发改委、区建设局、区国土局、区房管局、区规划局、区水务局、区房征办、中环寰慧(张掖)节能热力有限公司负责人为成员的领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在区税务局,由区税务局主要负责人兼任办公室主任,具体负责各项工作。领导小组负责统筹协调推进建筑业房地产税收专项清查工作,定期召开领导小组会议,通报阶段性清查工作进展情况,研究解决工作中存在的实际困难和重大问题。区财政局、区税务局安排专门力量具体负责实施清查工作。

(二)明确责任分工。区财政局要充分发挥牵头部门作用,协调各成员单位共同开展工作,为专项清查工作提供保障。区税务局负责疑点数据企业实地核查,保证清查内容无错误、无遗漏。各相关部门、单位要抽调专人负责,按清查要求及时准确提供高质量的涉税信息,为清查工作顺利开展提供保障。

(三)确保数据准确。各相关部门、单位采集提供的涉税数据要全面完整、真实可靠,涉及上级主管部门的涉税信息,由相关部门协调上级主管部门提供并负责统一报送涉税信息,对推诿扯皮、弄虚作假、拖延不报的相关部门及负责人将提交区作风办进行进行追究问责。

(四)严明工作纪律。各相关部门、单位清查工作人员要严格遵守中央“八项规定”和省市区相关规定,不得接受企业宴请、礼品、有价证券,要严格遵守财政税收政策,严防清查工作内容泄露,违反规定的人员将按照相关规定严肃处理。

 

附件:房地产税收专项清查内容

 

 

 

                          甘州区人民政府办公室

                             2018年9月3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件

 

房地产税收专项清查内容

 

一、增值税

(一)预收款未按照3%预征率预缴税款。按照总局201618号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》“房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”由于企业此时还不开具发票,多采取少申报或不申报的办法挪作他用。

(二)以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款,银行按揭贷款到账后,未按规定预缴税款;将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户,不做收入。或进行虚假网签手续办理银行按揭贷款用于其它用途,未按规定预缴税款。

(三)以明显低于市场价开具发票,营改增后,企业补开往年发票,主要是为了办理不动产登记证,由于成本和税款问题,以明显低于当时市场价格开具发票。

(四)不属于开具“零”税率发票的企业和项目进行“零”税率发票开具,营改增后,已在地税部门预缴税款未开票进行补开,企业混淆项目和客户名称,违规开具“零”税率发票。或者无此业务违规开具。

(五)销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账,少计收入。

1.在开发产品完工前,取得的预售收入(包括定金)没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目,长期挂账不申报纳税;

2.将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位,未按规定入账;将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户,存在账外收入等情况;

3.总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入;

4.私改规划,增加销售面积的收入未按规定入账;

5.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据,取得的收入没有按规定入账;

6.拆迁补偿收入未按规定确认收入,没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳增值税;

7.与包销商签订一个价格较低的包销合同,按约定的包销价格开具发票,高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据,未计入收入;

8.收取的定金、违约金、诚意金等,未按规定确认收入;

9.向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费,未按规定确认收入。

(六)开发项目完工后,将收入挂在“预收账款”等科目,长期不结转收入。

(七)按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。

(八)采取委托销售方式销售开发产品,不及时收取售房款,或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据,开发企业未计入收入。

(九)对将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款未按租金确认收入,出售时未按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款未按租金确认收入,出售时未按销售开发产品确认收入。

(十)发生视同销售行为,未按规定申报纳税。

1.以开发产品换取土地使用权、股权,未按税法规定进行税务处理;

2.以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务,未按规定计税;

3.将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者,未按规定申报纳税;

4.自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人,未按市场价足额申报纳税;

5.将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,未按规定申报纳税。

二、营业税

应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

(一)主营业务收入

1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账,少计收入。

1)在开发产品完工前,取得的预售收入(包括定金)是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;是否计入“预收账款”以外的往来科目,长期挂账不申报纳税;

2)是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位,未按规定入账;是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户,存在账外收入等情况。

3)总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入;

4)私改规划,增加销售面积的收入是否按规定入账;

5)销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据,取得的收入是否按规定入账;

6)拆迁补偿收入是否未按规定确认收入,是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税;

7)是否采取包销低价开票方式,少计收入。(与包销商签订一个价格较低的包销合同,按约定的包销价格开具发票,高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据,未计入收入。)

8)收取的定金、违约金、诚意金等,是否未按规定确认收入;

9)向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费,是否未按规定确认收入。

2.开发项目完工后,是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税;

4.采取委托销售方式销售开发产品,是否不及时收取售房款,或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据,开发企业未计入收入;

5.以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款,银行按揭贷款到账后,是否未按规定计税;是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户,不做收入。

6.对将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款是否按租金确认收入,出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款是否按租金确认收入,出售时是否再按销售开发产品确认收入。

7.发生视同销售行为,是否未按规定申报纳税

1)以开发产品换取土地使用权、股权,是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。

2)以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务,是否未按规定计税。

3)将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者,是否未按规定申报纳税。

4)自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人,是否未按市场价足额申报纳税。

5)将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,是否未按规定申报纳税。

(二)其他业务收入

1.房屋出租收入

1)出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息,未确认收入。

2)出租收入(如将未售出的房屋、商铺、车位等出租)、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方,未确认收入。

3)以明显低于市场的价格出租给关联方,未按规定计税。

2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

(三)其他营业税涉税问题

1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物,在销售不动产时,是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

2.中途转让在建项目,是否未按规定缴纳营业税。

3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费,是否未按规定代扣代缴营业税。

4.合作建房是否按税法规定足额纳税。

5.不符合条件的代建房行为,是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

(注:上述若干问题也会涉及到企业所得税、土地增值税的计算、缴纳。)

三、企业所得税

应全面清查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。

(一)收入方面

除前述营业税部分的相关问题外,还应清查:

1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额,计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其与对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分,有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。

4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。

(二)成本费用方面

1.取得的土地资产是否不按规定计价。

是否擅自扩大或减少土地资产的价值;是否存在将购进土地进行三通一平后,通过评估虚增土地成本,计入开发成本。

2.是否虚列拆迁补偿费,虚增成本。

1)是否虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额,多列拆迁补偿费。

2)征地、拆迁支出,是否按规定进行归集分摊,涉及分片分期开发的,是否在各个项目进行合理分摊。

3.是否签订虚假合同、协议,虚列、多列或重复列支成本费用。

1)是否签订虚假单项合同,取得虚开发票,加大建安工程费。

2)是否从有关联关系的贸易公司购进材料,向关联企业发包或分包工程,人为提高材料价格或建安费用,转移利润。

3)采取包工不包料方式发包工程,在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下,是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票,并负担其多开部分的税款,重复列支开发成本。

4)是否虚列工程监理费。

4.是否取得不符合规定的发票入账,多列成本费用。

取得旧版作废发票入账;涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账;取得开具内容不实的发票入账等

5.是否混淆成本核算对象,未按配比原则结转产品成本。

1)是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象,所有开发工程成本在一个账户中核算,无法确认当期单项工程开发成本。

2)企业各期成本核算混乱,提前列支下期项目成本。

3)一次性列支应由各期分摊的土地成本(含土地附属成本)。

4)未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,将其全部计入可售房屋开发成本。

5)虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,但只分摊建筑安装工程费,而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

6)发生销售退回业务,只冲减收入,不冲回已结转成本。

6.是否将资本性支出直接列入当期成本,减少应纳税所得额

1)将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算,进行税前扣除。

2)由开发企业投资建设的,位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的,未将其按固定资产进行账务处理。

3)在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的,未按固定资产进行账务处理。

6)临时出租的待售开发产品,对其已计提折旧处理是否正确。

7.是否扩大期间费用列支范围及标准,减少应纳税所得额。

1)“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除,是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

2)开发产品完工前的借款利息,是否一次性计入当期损益,虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整;向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,是否已作纳税调整。

3)工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用,未进行纳税调整。

4)计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。

5)是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。

8.其他问题。

1)各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

2)政策性减免税金是否视作已缴税金,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。

3)以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的,是否已作纳税调整。

4)接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额,少缴企业所得税;接受捐赠非货币性资产是否低价入账,少缴所得税;

5)固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账,少缴所得税;未经审批的固定资产盘亏,是否未作纳税调增,少缴企业所得税;

6)无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额,少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账,是否未做纳税调整。

四、个人所得税

(一)未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入,是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

(二)为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

(三)以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等,是否代扣代缴个人所得税。(交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的,在标准限额内的部分可免征个人所得税)

(四)以发票报销方式套取现金,发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等,是否代扣代缴个人所得税。

(五)支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

(六)房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

(七)为管理人员购买住房,支付房款,是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

(八)各种促销活动向客户赠送礼品,是否代扣代缴个人所得税。

五、土地增值税

除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外,还应注意清查:

(一)对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算,少缴税款。

(二)是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

(三)是否按规定确定土地增值税的清算单位。

(四)是否按规定进行成本费用分摊。

(五)是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出,将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

(六)清算后又销售或有偿转让的房地产,是否按规定进行纳税申报。

六、土地使用税

(一)已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。

(二)土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

(三)开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。

(四)未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

七、契税

(一)出让方式取得国有土地使用权,是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的,契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的,契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。

(二)以划拨方式取得的土地使用权,后经批准改为出让方式取得使用权的,是否补缴契税。

(三)以出让方式承受原改制企业划拨用地的,是否按规定缴纳契税。

(四)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目,以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权,是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格,缴纳契税。

(五)承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权,是否未按规定缴纳契税。

(六)分期支付方式取得的土地使用权,是否未按合同规定的总价缴纳契税。

(七)竞价土地使用权尚未办理产权,直接再转让的,是否未按规定申报缴纳契税。

八、房产税

(一)自行建造的自用房产交付使用后,是否长期挂“在建工程”,既不办理竣工结算,也未申报缴纳房产税。

(二)是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

(三)与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。

(四)新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

(五)国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值,是否按照有关规定申报缴纳房产税。

(六)自用、出租、出借本企业建造的商品房,是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

(七)是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。

九、印花税

(一)各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证,漏缴印花税;是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花,而直到凭证生效日期才贴花纳税。

(二)房屋销售(预售)合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质,从低适用税率或擅自减少计税依据,未按全部所载金额计税。

(三)20061127之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同,是否按规定申报缴纳印花税。